Vienas svarbiausių kriterijų, atsidarant savo maitinimo įstaigą, – patalpos. Kuriame rajone, mieste, net kurioje gatvėje jos įsikūrusios? Kokiame Lietuvos didmiestyje nuomos kainos draugiškiausios? Ar tiesa, kad prabangus senamiesčio rajonas visada garantuoja didelius klientų srautus? Konsultuoja nekilnojamojo turto brokeris, o jam antrina restoranų vadovai.
Restoranų bumas
Lygiai prieš porą savaičių rašėme apie restoranų bankrotą ir šio verslo riziką, kurią yra patyrę net profesionalai. Tai lietuvių vis tik neatbaido nuo naujų restoranų atidarymo, jie vienas po kito dygsta lyg ant mielių: „Bizzare“, „Džiaugsmas“, „The Great Tit“ ir keli kiti, atidaryti sausio–vasario mėnesiais, o kur dar daugybė restoranų, kurie duris atvėrė prieš pat Naujuosius metus ne tik Vilniuje, bet ir kituose Lietuvos miestuose. Tai paskatino ieškoti šios tendencijos priežasties. Negi lietuviams, tokiai mažai tautai, reikia šitokios galybės restoranų? Galbūt sparčiai kyla mūsų gastronomijos lygis? O gal restoraną atidaryti tapo labai pigu? Likome prie hipotezės, kad šiuo metu restoranų patalpų nuomos kainos kritusios, todėl atlikome tyrimą ir sužinojome, jog esame… neteisūs.
Tendencijos ryškios, o kainos pakilusios
Nekilnojamojo turto brokeris Arnas Buteikis šioje srityje sukasi palyginus neilgai, tačiau įvairias tendencijas, ypač susijusias su naujų vietų atidarymu, pastebi gana greitai ir sako, kad jos yra labai ryškios: „Šiuo metu restoranų rinka yra kaip niekad arši, tai atspindi ir Lietuvos statistikos duomenys, pasak kurių šiais metais restoranų apyvarta padidėjo 7 % lyginant su praėjusiais metais. Vilniuje, o ypač miesto centre, jaučiamas patalpų trūkumas, augančios nuomos kainos būsimų restoranų savininkus verčia galvoti apie alternatyvas, tad vis dažniau nauji restoranai atidaromi toliau nuo Senamiesčio, pavyzdžiui, Naujamiestyje.“
Vilniuje patalpų labai trūksta
Tai, kad Vilniaus centre išsinuomoti patalpas yra sudėtinga, pastebėjo ir žymaus Kauno restoranų tinklo „Talutti“ savininkai. Personalo vadovė Asta Kukarienė pasakojo, kad idėja atsidaryti Vilniuje kilo jau seniai, tačiau vienintelė tam trukdžiusi priežastis – patalpų trūkumas: „Restoraną norėjome atidaryti Vilniaus centre ir tik centre, tačiau teko ilgai ieškoti tinkamų ir patinkančių patalpų. Mums reikėjo erdvios patalpos patogioje vietoje, kur būtų didelis žmonių srautas. Tokias patalpas aptikome tik po ilgo laiko.“ Šiuo metu Vilniaus „Talutti“ patalpoje vyksta remonto darbai, atidarymas planuojamas jau gegužę ar birželio pradžioje.
A post shared by "Talutti" restoranai (@talutti) on Mar 2, 2017 at 8:41am PST
Skirtumas tarp patalpų nuomos kainų – siaubingas
Kodėl „Talutti“ tinklo restoranai pirmiausia buvo atidaryti Kaune? Peršasi mintis, jog dėl patalpų nuomos kainų. A. Kukarienė teigia, kad skirtumas tarp Vilniaus ir Kauno miesto centrų patalpų nuomos kainų yra siaubingai didelis ir tuo nesunku įsitikinti pažvelgus į nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ kas mėnesį pateikiamas nekilnojamojo turto kainų apžvalgos lenteles. Lyginant trijų didžiausių Lietuvos miestų prekybinių patalpų nuomos kainas priemiesčiuose ir gyvenamuosiuose rajonuose, skaičiai daugmaž panašūs. Tačiau kainos senamiesčiuose ir centruose skiriasi smarkiai. Didžiausi skaičiai, žinoma, Vilniuje – čia kainos gali skirtis net tris kartus lyginant su Kauno ar Klaipėdos centru. Sostinės senamiestyje prekybinių patalpų nuomos kainos svyruoja nuo 8,70 iki 50 Eur/m2 mėnesiui. Tuo tarpu Kauno senamiestyje nuomos kainos ženkliai mažesnės: nuo 7,20 iki 16 Eur/m2. Taigi, jei žadate nuomotis 100 m2 patalpą Vilniaus senamiestyje ar centre, vidutiniškai jums tai mėnesiui kainuos 2900 Eur. Tuo tarpu Kauno centre tokio paties dydžio patalpa mėnesiui atsieis 1600 Eur. Skirtumas akivaizdus, ar ne?
Nekilnojamojo turto nuomos kainos 2017 m. vasario mėn. „Ober-Haus“ duomenys.
Senamiestis ir centras – ne visada geriausias pasirinkimas
Nors paprastai manoma, kad geriausia restoraną atidaryti miesto centre, A. Buteikis galvoja kitaip: „Yra du variantai: atsidarinėti centre arba turėti išskirtinį produktą, t. y. tai, ko centre nesiūlo, ir įkurti restoraną kažkuriame gyvenamajame rajone. Tam, kad žmogus pusvalandį iš centro važiuotų į restoraną, reikia turėti kažką įdomaus, skanaus ar viliojančio. Šiaip ar taip, naujai atidarytas restoranas puikioje vietoje miesto centre dar nereiškia, kad jis turės didelę klientūrą.“
Geriausiai centre sekasi tiems, kurie jau turi užsitarnavę gerą vardą arba geba puikiai reklamuotis. „Jeigu norite išbandyti jėgas restoranų versle, pirmiausia atsidarykite Pilaitėje, Lazdynuose ar kitame gyvenamajame rajone. Taip jums neteks viso savo pelno atiduoti už nuomą, o svečių sulauksite bet kuriuo atveju: kiekvienas mūsų kartais norime užkąsti ar išgerti taurę vyno kur nors netoli namų. Tai tampa ypač populiaru tarp jaunų žmonių, kuriems po darbo miesto centre pabosta triukšmas ir norisi ramybės“, – pasakoja NT brokeris.
Vintažiniame rajone – vintažinės bėdos
Kad senamiestyje, kuriame patalpų nuoma ne tik pradedančiam verslininkui, bet ir maitinimo verslo rykliams, kaina yra didelė, jau supratome. Tačiau kad tai kartu yra rajonas, kuris – ne visais atvejais geriausia vieta restoranui atidaryti, irgi gali pripažinti tikrai ne vienas restoranas. Nes vintažiniame rajone tyko vintažinės bėdos. Ir turi būti pasiruošęs netikėtiems, ilgai besitęsiantiems, nuolat besikartojantiems netikėtumams. Pavyzdžiui, salotų baro „Mano Guru“ klientų skaičių ženkliai sumažino užsitęsęs Vilniaus gatvės remontas. Atrodo, tai – tik techninė problema, kuri turėjo išsispręsti per tam tikrą laiką. Tačiau ar galite įvardyti remontą, kurį kam nors pavyko padaryti prieš laiką ar bent laiku? Arba būti tikri, kad senamiesčio gatvėje, kurioje nusprendėte atidaryti restoraną (ir ilgai kovėtės su konkurentais, kad patalpos atitektų jums), kurį laiką nebus daromas remontas? Nereikia net remonto. Kai kurios maitinimo įstaigos senamiestyje skundžiasi senais ir nuolat besikemšančiais vamzdžiais (tikėtis, kad nuomotojas, kurio patalpų ir taip visi trokšta, investuos didelę pinigų sumą santechnikos renovacijai, naivu), kitos – logistikos problemomis dėl siaurų gatvių ar įvairių švenčių, tokių kaip bėgimo maratonai ar Kaziuko mugė.
Prasidėjo Kaziukas – prasidėjo vargai
Kad įvairaus pobūdžio masiniai renginiai ir mugės kartais tampa problema, tikina ir užkandinės Vilniaus senamiestyje „Wok to Walk“ vadovas Žilvinas Stumbras: „Taip, per įvairiais šventes senamiestyje išvežioti maistą ir priimti produktus iš tiekėjų tampa sudėtinga, reikia daugiau planuoti iš anksto. Mums pasisekė, nes turime privažiavimą iš kitos užkandinės pusės – Jogailos gatvėje. Be to, per įvairias šventes užsuka daugiau žioplinėjančių klientų. Vieni – tik pauostyti, kas čia kvepia, kiti – iš tiesų sočiai pavalgyti.“ Vis tik Ž. Stumbras nenori pripažinti, kad senamiestyje restoranui sudėtingiau ir sako, kad „niekas neturėtų tikėtis tylos įsikėlęs gyventi virš naktinio klubo“. Lygiai taip pat ir su senamiesčiu: prieš atidarant restoraną būtina pasverti visus pliusus bei minusus ir pasirinkti tai, kas atrodo priimtiniausia.
Laisvės alėja – puiki vieta verslui
Vegetarinio restorano Vilniuje ir Kaune „Radharanė“ vadovai Vilniuje didžiulių klientų srautų skirtumų nemato. „Radharanė“ Vilniuje yra įsikūrusi prekybos centre „Ozas“ ir Gedimino prospekte. Vadovai sako, kad vienintelis skirtumas yra tas, kad centre daugiau klientų būna pavasarį, vasarą ir rudenį, o prekybos centre „Ozas“ didžiausias klientų antplūdis jaučiamas šaltuoju sezonu, prieš didžiąsias metų šventes. Na, o Kaune restoranas miesto centre lankytojams vis tik yra patrauklesnis. „Kadangi Laisvės alėjoje didesni žmonių srautai, aplink – daug darboviečių, biurų, čia esančiame restorane ir sulaukiame daugiau lankytojų. „Radharanė“, esanti M. Daukšos gatvėje, yra kiek toliau nuo centrinės senamiesčio Vilniaus gatvės, be to, čia negalime vasarą įrengti lauko terasos, kas ypač aktualu šiltuoju metų laiku, tad žmonių čia ateina kiek mažiau“, – teigia restorano vadovai.
Restoranas „Radharanė“ Kaune daugiau lankytojų sulaukia Laisvės alėjoje nei M. Daukšos gatvėje (restorano „Radharanė“ nuotr.).
Nuomos kainos žada dar kilti
A. Buteikis vietos svarbą pabrėžia ne tik nuomininkui, bet ir tam, kuris nuomoja. Jo teigimu, nuomininkas, turintis puikią vietą restoranui, kainą gali pakelti: „Patalpa restoranui nėra vien tik sienos ir grindys – restoranas reikalauja daugybės detalių: pakankamo kiekio kriauklių, tualetų, vietos virtuvei ir šaldytuvams, vietos svečiams priimti ir t. t., taigi ne kiekvienas kambarys gali tapti restoranu. Į visa tai turi atsižvelgti nuomininkas ir patalpą nuomojantis asmuo, jeigu nori, kad ta patalpa būtų išnuomota kuo greičiau ir neštų didesni pelną. Natūralu, jei restoranui gerai sekasi, žmonių srautai yra dideli, patalpos savininkas nuomą gali ir pakelti. Aš pats, būdamas patalpos savininkas, stengčiausi vietą kuo geriau paruošti būsimiems nuomininkams, nes ir man pačiam tai atsipirktų labiau ir greičiau.“ NT brokeris taip pat nurodo, kad nuomos kainos didmiesčiuose tikrai nežada mažėti, o tik didėti. Vilnius tampa ypač brangiu miestu, kuriame patalpų ypač trūksta, tad iš jo į užmiesčius traukiasi net ir didelės kompanijos, ką jau kalbėti apie restoranus, kurie bankrutuoja ar persikelia kitur.
Kaip pabrėžia A. Buteikis, vieta turi didžiulę reikšmę ir nesvarbu, ar yra renkamasi tarp buto nuolatiniam gyvenimui, biurui, ar patalpos restoranui, nes „kiekvienas trokšta patogumo ir gero susisiekimo“. Puiki reklama, ypatingas ir netikėtas konceptas lankytojų pritrauks bet kur. Ir nors miesto centras atrodo geriausia vieta restoranui atidaryti, prieš tai būtina išsiaiškinti visus niuansus ir puikiai žinoti savo tikslus. Renkantis patalpą visada patartina pasikonsultuoti su specialistais ir nekilnojamojo turto brokeriais ir tik tada, jei neatbaido didžiulės kainos, atidaryti restoraną.
